Bất động sản có khó khăn dòng tiền thật sự?

Tại sao gay go về dòng tiền mà hầu hết DN BĐS chưa có một động thái rõ ràng nào về giảm giá bán sản phẩm nhằm đẩy hàng thu tiền? Thị trường BĐS đâu đó có chuyện bán giảm giá khá sâu nếu có, là sản phẩm của nhà đầu tư cá nhân kẹt tiền trả nợ ngân hàng. Còn DN BĐS vẫn đang chờ nghe ngóng sự giải cứu của Chính phủ. Theo thống kê của Batdongsan.com, giá căn hộ tại TP Hà Nội và TP, Hồ Chí Minh vẫn chưa có dấu hiệu giảm mà vẫn tiếp tục tăng.

Tại sao trong khi DN BĐS kêu gọi cứu dòng tiền mà lại có hiện tượng DN thừa tiền mặt đang có kế hoạch chi ra hàng nghìn tỷ đồng để mua cổ phiếu quỹ như Công ty đầu tư Nam Long? Không những Nam Long mà một số DN BĐS khác đang có kế hoạch chi tiền mặt để mua cổ phiếu quỹ? Mua cổ phiếu quỹ nói là đỡ giá nhưng thực chất là đầu tư tài chính. Cho nên câu chuyện khó khăn dòng tiền của DN BĐS, vì vậy là vấn đề cần nhận diện cho thật đầy đủ, hợp lý.

Nên học kinh nghiệm Trung Quốc không?

Thời gian qua xuất hiện nhiều đề xuất mong cứu thị trường BĐS. Cũng khẳng định tại đây là thị trường BĐS chỉ mới có tín hiệu ảm đạm chứ nó có “chết” đâu mà cứu. Nếu mà nói cứu, vậy cứu ai trong thị trường này? Cứu để người dân có cơ hội tiếp cận được quyền mua nhà ở phù hợp túi tiền hay cứu giới đầu cơ BĐS làm rối loạn giá thị trường và đại gia BĐS giàu hơn?

Mặc dù thị trường BĐS Việt Nam phát triển nóng lên và cách bơm tín dụng (cho vay và trái phiếu) vào BĐS có dáng dấp của thị trường BĐS Trung Quốc nhưng xét về nhiều phương diện có khác biệt lớn. BĐS Trung Quốc là một cực tăng trưởng kinh tế, chiếm đến 30% GDP, trong khi Việt Nam không có con số thống kê cụ thể nhưng ước chỉ khoảng dưới 5% GDP. Dư nợ tín dụng vào BĐS của Việt Nam đến mức hơn 21% tổng dư nợ nền kinh tế nhưng Trung Quốc là hơn 26%.

Thị trường BĐS Trung Quốc đã có dấu hiệu đổ bể từ giữa năm 2020 khi Evergrade - một nhà phát triển BĐS quy mô thứ 2 của nước này tuyên bố vỡ nợ. Để ngăn chặn đổ bể domino, hệ thống ngân hàng Trung Quốc đã có chủ trương thắt chặt tín dụng đổ vào BĐS từ đây. Ngân hàng Việt Nam mới có chủ trương xiết room tín dụng BĐS từ quý 2 đến nay. Các DN BĐS Trung Quốc đã suy kiệt ước tính đến 30% doanh thu năm 2022 nhưng các DN BĐS Việt Nam vẫn tăng trưởng mức cao.

Hiện Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc vẫn tiếp tục chính sách tiền tệ nới lỏng  hỗ trợ kinh tế đối phó khó khăn do thực hiện chính sách “Zero covid”, thì Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang gồng mình chính sách thắt chặt tiền tệ. Cho nên Việt Nam chưa cần học Trung Quốc vì thị trường BĐS Việt Nam chưa đến mức đổ vở như thị trường BĐS Trung Quốc. Cùng với đó Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng không thể học giải cứu BĐS như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc vì chính sách tiền hiện tại đang trái ngược nhau.

Tóm lại, vào thời điểm hiện tại như nhiều thông tin đã đưa thì thị trường BĐS cần giải quyết 2 vấn đề khó khăn: Gỡ rối pháp lý cho các dự án nhà ở để đẩy nhanh triển khai dự án và khó về dòng tiền đáo hạn trái phiếu riêng lẻ. Về pháp lý Chính phủ đã giao các bộ ngành liên quan rà soát để xử lý. Về dòng tiền đáo hạn trái phiếu hãy để các DN BĐS tự xoay xở. Đương nhiên, những lô trái phiếu phát hành sai phạm quy định nên được xử lý công bằng theo pháp luật. Không thể lấy tiền thuế của dân để cứu DN hoạt động kinh doanh sai phạm được.