Bất động sản công nghiệp (BĐS công nghiệp) đã trở thành một trong những lĩnh vực dẫn dắt thị trường bất động sản trong những năm qua, đặc biệt là vào năm 2025. Với mức độ tăng trưởng ấn tượng và tỷ lệ lấp đầy cao, các khu công nghiệp (KCN) tại Việt Nam đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Cùng với xu hướng mở rộng các KCN, nhu cầu về đất công nghiệp và cơ sở hạ tầng công nghiệp tăng mạnh, đặc biệt là từ các dòng vốn FDI (Đầu tư trực tiếp nước ngoài).

Tính đến hết ngày 30/11/2024, tổng vốn FDI vào Việt Nam đạt gần 31,4 tỷ USD, tăng 1% so với cùng kỳ năm 2023. Đây là một dấu hiệu rõ rệt cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS công nghiệp, khi các nhà đầu tư nước ngoài đang không ngừng đổ vốn vào các KCN tại Việt Nam. Điều này phản ánh nhu cầu về phát triển sản xuất và thu hút đầu tư đang ở mức cao, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì mức tăng trưởng ổn định.

Bất động sản công nghiệp "ngôi sao hi vọng" của thị trường

Theo dữ liệu mới nhất của Bộ Xây dựng, cả nước có tổng cộng 443 KCN đã được thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 138,9 nghìn ha và diện tích đất công nghiệp là khoảng 95 nghìn ha. Trong số này, khoảng 301 KCN đã đi vào hoạt động, chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số KCN được hình thành. Đặc biệt, các tỉnh trọng điểm khu vực phía Bắc và phía Nam tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, với tỷ lệ lấp đầy KCN miền Bắc đạt khoảng 83%, trong khi miền Nam lên đến 92%.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS công nghiệp còn chứng kiến sự xuất hiện của các dự án mới. Từ đầu năm đến ngày 5/12/2024, đã có thêm 28 dự án đầu tư hạ tầng KCN được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, với tổng diện tích lên đến 8.991 ha, gấp hơn hai lần so với năm 2023. Các dự án này chủ yếu tập trung tại miền Bắc, nhưng các KCN lớn hơn lại xuất hiện chủ yếu ở miền Nam.

Một điểm đáng chú ý là xu hướng mở rộng nguồn cung KCN sang các thị trường cấp 2, nơi có quỹ đất dồi dào và mức giá thuê hợp lý hơn. Đây là một chiến lược thông minh của các chủ đầu tư khi nhu cầu phát triển sản xuất đang gia tăng mạnh mẽ. Các tỉnh thành này, mặc dù không phải là những khu vực có nền công nghiệp phát triển mạnh như miền Bắc và miền Nam, nhưng lại có lợi thế về giá thuê đất thấp hơn và quỹ đất sẵn có.

Việc mở rộng các KCN không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của các doanh nghiệp trong nước và quốc tế mà còn hỗ trợ phát triển các ngành công nghiệp phụ trợ, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương.

Tăng trưởng FDI và vai trò của KCN bền vững

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) một trong những yếu tố chính giúp BĐS công nghiệp Việt Nam phát triển mạnh mẽ là dòng vốn FDI dồi dào. Vốn FDI không chỉ được sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp mà còn để phát triển các dự án khu công nghiệp bền vững. Sự đổ bộ của các tập đoàn lớn quốc tế vào thị trường Việt Nam không chỉ giúp gia tăng giá trị BĐS mà còn mở rộng cơ hội phát triển cho các doanh nghiệp nội địa.

VARS cho biết, những khoản đầu tư này tập trung chủ yếu vào các KCN đã đi vào hoạt động, đặc biệt là các KCN có cơ sở hạ tầng hiện đại, đáp ứng được các yêu cầu khắt khe của nhà đầu tư nước ngoài. Tỷ lệ lấp đầy các KCN hiện nay đang ở mức cao, đạt khoảng 75%, và trong đó các KCN tại miền Nam tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 92%.

Theo khảo sát của phóng viên Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập, giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam đang có xu hướng tăng mạnh trong những năm qua, phản ánh nhu cầu gia tăng từ dòng vốn FDI. Mức tăng trung bình từ 7-12% mỗi năm tùy thuộc vào khu vực. Cụ thể, giá thuê đất tại miền Bắc đạt khoảng 138 USD/m2/chu kỳ thuê, trong khi miền Nam cao hơn, với mức giá đạt 190 USD/m2/chu kỳ thuê.

Tuy nhiên, so với các quốc gia khác trong khu vực, giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn rất hấp dẫn. So với Singapore (240-360 USD/m2/chu kỳ thuê) hay Indonesia (200 USD/m2/chu kỳ thuê), giá thuê tại Việt Nam vẫn thấp hơn từ 20-30%, điều này làm cho Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư công nghiệp trong khu vực.

Một xu hướng đáng chú ý khác là việc chuyển đổi các KCN truyền thống sang mô hình KCN sinh thái, thân thiện với môi trường. Mặc dù số lượng KCN sinh thái hiện nay còn hạn chế, nhưng đây được xem là hướng đi dài hạn và bền vững trong phát triển BĐS công nghiệp. Các KCN sinh thái không chỉ đáp ứng các tiêu chuẩn bảo vệ môi trường mà còn tạo ra giá trị lâu dài cho cộng đồng và các nhà đầu tư.

Để thúc đẩy phát triển KCN bền vững, chính phủ cần có những chính sách khuyến khích các chủ đầu tư áp dụng các công nghệ xanh, cải thiện cơ sở hạ tầng và cung cấp các ưu đãi về tín dụng, đất đai, cũng như hỗ trợ tư vấn triển khai các mô hình KCN bền vững. Những chính sách này sẽ góp phần đạt được mục tiêu phát triển tăng trưởng xanh mà Việt Nam đang hướng tới.

Như vậy, phân khúc bất động sản công nghiệp đang trên đà phát triển mạnh mẽ, với sự thu hút vốn đầu tư nước ngoài và nhu cầu sử dụng đất công nghiệp ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, để duy trì và phát huy tiềm năng này, các KCN cần tập trung vào việc nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng, phát triển các mô hình bền vững và đẩy mạnh thu hút FDI. Các chủ đầu tư và chính phủ cần hợp tác chặt chẽ để xây dựng môi trường đầu tư thuận lợi, nhằm đưa BĐS công nghiệp trở thành một trong những “ngôi sao hi vọng” của thị trường bất động sản trong những năm tới.

Theo Doanh nghiệp hội nhập