Thị trường căn hộ TP. HCM đang "vượt quá tầm với" số đông

Theo thống kê của Savills, lượng giao dịch căn hộ giảm 89% so với quí 2-2022, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, lượng bán hàng thấp chủ yếu do giá quá cao.

Thị trường bất động sản TPHCM suốt 3 năm không ghi nhận dự án chung cư mới nào có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, xét cả thị trường thứ cấp cũng khó kiếm được sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, có những dự án trước đây được định vị là bình dân nhưng sau khi hoàn thiện đã trở thành dự án trung cao cấp.

Lần đầu tiên thị trường căn hộ TPHCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá hơn 11 tỉ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. Đối với những dự án đã ra mắt trên thị trường, giá bán của các giai đoạn tiếp theo tăng 10%. 

Mất cân đối sản phẩm

Trong 6 tháng đầu năm 2022, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà với tổng diện tích sàn là 860.205m2; trong đó, căn hộ chung cư có 8.937 căn; nhà ở thấp tầng có 519 căn. Về phân khúc, cao cấp có 7.577 căn, chiếm 80,13%; trung cấp có 1.879 căn, chiếm 19,87% và bình dân không có căn nào.

Suốt 3 năm qua không ghi nhận dự án chung cư mới nào có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, xét cả thị trường thứ cấp cũng khó kiếm được sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m2. Tình trạng này sẽ kéo dài trong thời gian tới. Thị trường vừa thiết lập mức đỉnh mới ở mốc 425 triệu đồng/m2 với một dự án căn hộ hạng sang.

Ngay cả những dự án ở các quận ngoại thành, xa trung tâm cũng được nâng hạng. Điển hình, tại Bình Tân, TPHCM có những dự án trước đây được định vị là bình dân nhưng sau khi hoàn thiện đã trở thành dự án trung cấp, cao cấp.

Sự mất cân đối cung cầu không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở giá bán. Giá các căn hộ đang tăng quá cao, không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư. Đó là lý do doanh số bán hàng trên thị trường căn hộ không theo kịp đà tăng giá bán, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, chỉ ở mức 72%.

Tương tự, cơ cấu sản phẩm nhà ở đang biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung cầu, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp.

Thị trường bất động sản năm 2022 có xu thế phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ trở lại trên tất cả các phân khúc thị trường, nhưng chưa thể cải thiện được ngay nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại nhà ở có giá phù hợp với thu nhập. Bởi vì cần phải có thời gian để tiếp tục xây dựng bổ sung hệ thống cơ chế chính sách và do tác động của các quy định pháp luật có độ trễ và do đặc thù của quá trình đầu tư xây dựng dự án bất động sản. Để có sản phẩm nhà ở sẽ có độ trễ (khoảng 18-24 tháng). Vì vậy, nhìn tổng thể thị trường vẫn thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với thu nhập.

Cần có nhiều phương án giải quyết

Cần nhiều giải pháp thiết thực để sớm giải quyết triệt để vấn đề này. Cụ thể, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại. Song song đó, cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để an cư.

Đặc biệt, kêu gọi các doanh nghiệp bất động sản xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội.

Ngọc Phi (tổng hợp)