Thị trường nhà ở đang trên đà phục hồi

Ảnh minh họa.

Theo báo cáo từ Công ty chứng khoán Vietcap, các hoạt động chuẩn bị và mở bán dự án bất động sản mới liên tục được đẩy mạnh trên toàn quốc. Ngay từ trước Tết 2024, một số chủ đầu tư đã bắt đầu chuẩn bị cho những dự án mới, chủ yếu là hoạt động động thổ. Đến cuối quý 1/2024, ngày càng nhiều dự án được giới thiệu ra thị trường thông qua các chương trình quảng bá sản phẩm và sau đấy là hàng loạt các đợt mở bán chính thức. 

GIÁ CĂN HỘ TĂNG VỚI TỐC ĐỘ KÉP

Giữa bối cảnh ấy, bất động sản tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận nhiều điểm sáng, nhất là phân khúc căn hộ. Ước tính của Vietcap dựa trên số liệu của đơn vị khảo sát cho thấy, 9 tháng năm 2024, tổng số căn hộ sơ cấp giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM đạt 23.900 căn (cao hơn 28% so với cả năm 2023); còn tổng số căn hộ mới mở bán đạt 20.900 căn (cao hơn 11% so với cả năm 2023). Tuy nhiên, Hà Nội chiếm đến 85% tổng lượng giao dịch và 91% nguồn cung mới tại hai thị trường này.

Ngoài ra, giá căn hộ sơ cấp trung bình ở Hà Nội cũng tăng trưởng với tốc độ kép là 16% trong giai đoạn từ năm 2019 đến quý 3/2024 (TP.HCM là 19%). Tới quý 3/2024, giá bán trung bình của Hà Nội chỉ thấp hơn 3% so với TP.HCM, so với mức chênh lệch 27% vào năm 2019.

Nhìn nhận tổng quan về tình hình thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam đánh giá sự quan tâm đến bất động sản nói chung đang gia tăng mạnh mẽ. Niềm tin thị trường đã dần trở lại và tâm lý nhà đầu tư cải thiện đáng kể, từ đó càng thúc đẩy các quyết định đầu tư. Ông Quốc Anh nhấn mạnh hiện nay, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới với bối cảnh định hình bởi ba yếu tố chính gồm: tín dụng, lãi suất và chính sách. 

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô và lạm phát được kiểm soát… Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất Đai 2024 có hiệu lực chính thức từ ngày 1/8/2024, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản; cùng những chỉ đạo mạnh mẽ từ phía Chính phủ, địa phương trong cải cách thủ tục hành chính và nâng cao trách nhiệm thi hành công vụ của cán bộ công chức, viên chức… đã hỗ trợ đem lại sự chuyển biến tích cực cho thị trường.

Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra một số thách thức, bất cập của thị trường bất động sản. Trong đó, thách thức lớn nhất vẫn là những “dự án treo” chưa được giải quyết, hoặc giải quyết chậm làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường lẫn lòng tin của người mua nhà. Mặt khác, việc ban hành các Luật, Nghị định, Thông tư với nhiều quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp dù là tín hiệu đáng mừng nhưng đòi hỏi phải có thêm thời gian. "Vì vậy, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cần tiếp tục có giải pháp đồng bộ, hiệu quả từ cả phía chính quyền cũng như doanh nghiệp”, ông Khôi nhấn mạnh.

KỲ VỌNG SỰ PHỤC HỒI BỀN VỮNG CỦA THỊ TRƯỜNG

Các chuyên gia của Công ty cổ phần Chứng khoán Mirae Asset cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 tiếp tục chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ sự thay đổi của chính sách và yếu tố vĩ mô. Do đó, khả năng thích nghi với những thay đổi này và việc tận dụng cơ hội mới sẽ quyết định sự sống còn của các bên tham gia.

Trong khi đó, Vietcap kỳ vọng giao dịch bất động sản sơ cấp sẽ tăng trưởng trong năm 2025 so với năm 2024, nhờ vào 4 yếu tố.

Thứ nhất, nhu cầu ở thực bền vững, tập trung vào những dự án căn hộ trung cấp. Người mua nhà tiếp tục ưa chuộng các dự án từ chủ đầu tư có uy tín với thành tích tốt trong việc bàn giao sổ hồng và dịch vụ hậu mãi; có pháp lý rõ ràng, có vị trí chiến lược, kết nối tốt với tiện ích lẫn cơ sở hạ tầng.

Thứ hai, nhu cầu đầu tư bắt đầu phục hồi đối với một số sản phẩm bất động sản chọn lọc có hạ tầng tốt sau giai đoạn trầm lắng.

Thứ ba, nguồn cung sơ cấp mới tăng trưởng, với nhiều dự án mới được triển khai và các dự án bị tạm dừng trước đó được tiếp tục, nhờ thủ tục pháp lý thuận lợi hơn sau khi Luật Đất đai 2024 áp dụng và niềm tin của chủ đầu tư vào thời gian ra mắt dự án tăng lên.

Thứ tư, niềm tin của người mua nhà cải thiện do sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung, môi trường lãi suất thế chấp ổn định và việc đẩy nhanh phát triển cơ sở hạ tầng trọng điểm.

Ngoài ra, về giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM, theo Vietcap sẽ còn tăng trong năm 2025 bởi chủ đầu tư tiếp tục tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp, cung cấp tiêu chuẩn bàn giao chất lượng cao giữa bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, cũng như chi phí phát triển dự án có thể cao hơn. Dù vậy, tốc độ tăng giá được nhận định chậm lại so với mức nền cao ở năm 2024. Trên thị trường thứ cấp, căn hộ chung cư một số dự án ở Hà Nội và TP.HCM đã phục hồi trong năm 2024 cho đến nay vẫn theo xu hướng tăng của thị trường sơ cấp.

Theo PropertyGuru Việt Nam, giai đoạn củng cố của thị trường rơi vào​ quý 4/2024 – quý 1/2025, trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền. Dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ khởi sắc từ quý 2 – quý 4/2025. Giai đoạn này kì vọng ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng​. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung lẫn thanh khoản trên diện rộng, giá bất động sản cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản​.

Từ sau quý 1/2026, ngành bất động sản có thể dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp đà tăng trưởng tốt đối với thanh khoản, giá và có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản hơn.